Bila rakyat Malaysia buat bajet untuk beli rumah, kebanyakannya fokus pada deposit dan ansuran bulanan — tetapi lupa pada kos tunai pendahuluan. Duti setem antara yang paling besar, dan ia sering mengejutkan bakal pembeli kali pertama. Berita baiknya: anda boleh anggarkannya dalam beberapa saat sebelum komited, jadi tiada kejutan di pejabat peguam nanti.
Panduan ini menerangkan cara duti setem berfungsi di Malaysia pada 2026, kemudian menunjukkan cara guna Kalkulator Duti Setem PropGo untuk dapatkan angka jelas bagi pembelian anda sendiri.
Apa itu duti setem pembelian hartanah?
Duti setem ialah cukai yang anda bayar kepada kerajaan untuk "menyetem" (mengesahkan) dokumen dalam urus niaga hartanah. Bagi pembelian biasa dengan pinjaman bank, anda bayar duti pada dua dokumen:
Memorandum Pindah Milik (MOT) — dokumen yang memindahkan hak milik ke nama anda. Ia dikenakan secara berperingkat (ad valorem, iaitu peratusan daripada harga hartanah).
Perjanjian pinjaman — dikenakan pada kadar rata 0.5% daripada jumlah pinjaman anda.
Peringkat duti setem MOT (2026)
Bagi pindah milik hartanah, kadar duti ad valorem adalah berperingkat:
Bahagian harga hartanah | Kadar |
|---|---|
RM100,000 pertama | 1% |
RM100,001 – RM500,000 | 2% |
RM500,001 – RM1,000,000 | 3% |
Melebihi RM1,000,000 | 4% |
Kerana ia berperingkat, setiap lapisan dikenakan pada kadarnya sendiri — bukan keseluruhan harga pada kadar tertinggi.
Pengecualian untuk pembeli rumah pertama
Kerajaan Malaysia kerap menawarkan pengecualian duti setem untuk pembeli rumah kali pertama, biasanya meliputi duti MOT dan perjanjian pinjaman sehingga satu had harga, dengan pelepasan separa di atas had itu. Had dan peratusan sebenar ditetapkan dalam Belanjawan tahunan dan berubah dari tahun ke tahun, jadi sentiasa sahkan pengecualian semasa sebelum anda bergantung padanya. Kalkulator PropGo sentiasa dikemas kini mengikut peraturan terkini — cara paling mudah untuk lihat sama ada anda layak dan berapa banyak anda jimat.
Contoh pengiraan
Katakan anda membeli kondominium RM450,000 dengan pinjaman 90% (RM405,000):
Duti MOT: 1% pada RM100,000 pertama (RM1,000) + 2% pada RM350,000 seterusnya (RM7,000) = RM8,000
Duti perjanjian pinjaman: 0.5% × RM405,000 = RM2,025
Jumlah duti setem (sebelum sebarang pengecualian): RM10,025
Itu lebih RM10,000 tunai yang anda perlukan sebagai tambahan kepada deposit — jenis angka yang anda mahu tahu sebelum jatuh hati pada sesebuah unit.
Cara guna Kalkulator Duti Setem PropGo
Buka Kalkulator Duti Setem.
Masukkan harga hartanah (harga belian pada borang tempahan atau SPA anda).
Masukkan jumlah pinjaman (atau margin pinjaman, contohnya 90%).
Nyatakan sama ada anda pembeli kali pertama, supaya sebarang pengecualian semasa dikira.
Baca anggaran duti MOT, duti pinjaman, dan jumlah anda — serta-merta.
Guna semasa anda masih menyenarai pendek, bukan selepas menandatangani. Ia menukar "rasanya saya mampu" kepada angka tunai yang sebenar.
Duti setem hanya sebahagian daripada kos pendahuluan
Untuk bajet yang betul, gandingkannya dengan kos besar lain:
Yuran guaman pada SPA dan pinjaman — anggarkannya dengan Kalkulator Yuran Guaman.
Kelayakan pinjaman — semak Nisbah Khidmat Hutang (DSR) dahulu dengan Kalkulator DSR supaya anda tahu berapa besar pinjaman yang boleh diperoleh.
Ansuran bulanan — modelkannya dengan Kalkulator Pinjaman Perumahan.
Guna keempat-empatnya dan anda akan dapat gambaran lengkap: berapa yang boleh dipinjam, bayaran bulanan, dan berapa tunai diperlukan pada hari pertama.
Di mana PropGo membantu
Setelah tahu angka anda, tak perlu lagi selak beribu iklan. Di PropGo.my, anda hantar permintaan untuk apa yang anda mahu — lokasi, bajet, jenis hartanah — dan ejen yang disahkan akan datang kepada anda dengan pilihan yang sepadan. Cara lebih pantas daripada "bajet siap" ke "kunci di tangan."
Soalan lazim
Duti setem dikira atas harga belian atau nilai pasaran? Yang mana lebih tinggi. Jika harga belian lebih rendah daripada nilai pasaran yang dinilai, duti dikira atas nilai pasaran.
Betulkah duti perjanjian pinjaman 0.5%? Ya — kadar rata 0.5% daripada jumlah pinjaman, berasingan daripada duti MOT pada pindah milik.
Adakah pembeli kali pertama bayar duti setem? Selalunya sedikit atau tiada, sehingga satu had harga, berkat pengecualian Belanjawan — tetapi had berubah setiap tahun. Semak kalkulator untuk peraturan semasa.
Boleh saya masukkan duti setem dalam pinjaman perumahan? Secara amnya tidak — duti setem dan yuran guaman ialah kos tunai pendahuluan. Sebab itulah penting menganggarnya awal.
Adakah angka kalkulator ini tepat? Ia anggaran tepat berdasarkan kadar semasa. Peguam anda mengesahkan angka akhir, tetapi kalkulator memberi anda julat bajet serta-merta.
