Duti setem penyewaan antara kos paling kecil dalam hartanah Malaysia, dan antara yang paling kerap dilangkau. Selalunya bawah RM200. Tiada siapa bajet untuknya, ramai tuan rumah dan penyewa bersalam je tanpa setem, dan perjanjian itu tersimpan dalam laci tanpa distemkan.
Tak jadi masalah, sampailah ia jadi masalah. Perjanjian sewa yang tak distemkan tak boleh digunakan sebagai keterangan di mahkamah, dan di situlah tepatnya anda perlukan ia bila pertikaian deposit atau kes halau penyewa jadi panas. Panduan ini terangkan berapa kos duti setem penyewaan di Malaysia, siapa yang bayar, bila tarikh akhirnya, dan cara dapat angka anda dalam beberapa saat dengan Kalkulator Duti Setem Penyewaan PropGo.
Apakah duti setem penyewaan dan mengapa ia penting?
Duti setem atas perjanjian sewa ialah cukai yang dikutip oleh LHDN di bawah Item 49(a) Jadual Pertama Akta Setem 1949. Bila anda bayar, dokumen itu distemkan, dan setem itulah yang menjadikan perjanjian anda boleh diterima sebagai keterangan di mahkamah Malaysia.
Anggap ia macam insurans berharga dua ratus ringgit. Anda bayar untuk kemampuan menguatkuasakan kontrak anda sendiri. Kalau penyewaan berjalan lancar, anda takkan fikir pasal ia lagi. Kalau tak lancar, setem itulah beza antara ada perjanjian yang boleh dikuatkuasa dengan ada sekeping kertas kosong.
Apakah kadar semasa dan perubahan pentingnya?
Duti dikenakan atas sewa tahunan, pada kadar yang naik ikut panjang tempoh penyewaan. Ia dikira bagi setiap RM250 sewa tahunan, atau sebahagian daripadanya, bermakna baki yang tak cukup RM250 tetap dibundarkan naik jadi satu blok penuh.
Tempoh penyewaan | Kadar bagi setiap RM250 sewa tahunan |
|---|---|
Tidak melebihi 1 tahun | RM1 |
Melebihi 1 tahun, sehingga 3 tahun | RM3 |
Melebihi 3 tahun, sehingga 5 tahun | RM5 |
Melebihi 5 tahun | RM7 |
Dua perkara yang selalu buat orang tersilap:
Pengecualian RM2,400 dah tiada. Bertahun-tahun lamanya, RM2,400 pertama sewa tahunan dikecualikan, dan banyak panduan serta kalkulator yang masih ada dalam internet sekarang tetap tolak jumlah itu. Ia dimansuhkan berkuat kuasa 1 Januari 2025 di bawah Akta Kewangan 2024. Duti kini dikenakan atas sewa tahunan penuh bermula ringgit pertama.
Duti minimum RM10. Sewa yang sangat rendah tetap kena jumlah minimum ini.
Anda juga biasanya bayar duti kecil untuk setiap salinan pendua perjanjian, campur apa-apa caj ejen atau peguam untuk menyediakannya. Yuran penyediaan itu caj komersial, bukan caj kerajaan, dan ia berbeza antara firma.
Bagaimanakah duti setem penyewaan dikira?
Penyewaan satu tahun pada RM2,000 sebulan:
Sewa tahunan: RM24,000.
Blok RM250: 24,000 ?? 250 = 96.
Kadar untuk satu tahun atau kurang: RM1.
Duti setem: 96 ?? RM1 = RM96.
Penyewaan dua tahun pada RM1,500 sebulan:
Sewa tahunan: RM18,000.
Blok RM250: 18,000 ?? 250 = 72.
Kadar untuk satu hingga tiga tahun: RM3.
Duti setem: 72 ?? RM3 = RM216.
Perhatikan apa yang berlaku. Penyewaan kedua sewanya lebih rendah tapi kos setemnya lebih dua kali ganda, semata-mata sebab tempohnya lebih panjang. Itulah perkara paling berguna untuk difahami tentang duti ini: jalur tempoh lagi penting daripada jumlah sewa. Panjangkan penyewaan daripada 12 bulan ke 13 bulan, anda terus masuk jalur seterusnya dan kadarnya jadi tiga kali ganda.
Siapakah yang membayar dan bilakah tarikhnya?
Lazimnya penyewa yang bayar duti setem di Malaysia, bersama yuran penyediaan perjanjian. Ia amalan kebiasaan, bukan peraturan undang-undang, jadi ia boleh dirundingkan dan patut ditulis dalam perjanjian supaya tiada siapa bertekak kemudian.
Tarikh akhirnya 30 hari dari tarikh perjanjian ditandatangani kalau ia disempurnakan di Malaysia. Kalau terlepas, LHDN boleh kenakan penalti di atas duti tersebut. Sejak 1 Januari 2026, proses setem diuruskan melalui portal e-Duti Setem di MyTax, jadi semuanya dalam talian, tak perlu pergi kaunter.
Bagaimanakah cara guna Kalkulator Duti Setem Penyewaan PropGo?
Masukkan sewa bulanan tepat seperti yang tertulis dalam perjanjian.
Masukkan tempoh penyewaan dalam bulan atau tahun.
Baca anggaran duti setem anda.
Kalau anda masih berunding, kira dua kali, sekali untuk 12 bulan dan sekali untuk 24 bulan. Bila nampak RM96 sebelah RM216, kos komitmen yang lebih panjang tu jadi nyata, dan berbaloi ditimbang dengan jaminan yang penyewaan panjang berikan.
Apakah yang patut dibandingkan oleh tuan rumah?
Duti setem cuma item kecil, tapi ia patut dilihat sekali dengan semua benda lain tentang hartanah itu:
Kira pulangan sebenar unit anda dengan Kalkulator Hasil Sewa.
Semak deposit dan kutipan awal dengan Kalkulator Tempahan Sewa.
Kalau hartanah itu masih dalam pinjaman, model ansuran berbanding sewa guna Kalkulator Pinjaman Perumahan.
Nak beli, bukan nak sewakan? Duti untuk pembelian ikut skala yang berbeza sama sekali, diterangkan dalam panduan duti setem kami, dan kos guamannya pula ada dalam panduan yuran guaman.
Apakah rekod yang perlu disimpan oleh tuan rumah dan penyewa?
Kedua-dua pihak patut menyimpan perjanjian ditandatangani, sijil atau resit setem, bukti bayaran, inventori, gambar keadaan rumah, rekod serahan kunci dan notis penting dalam satu garis masa. Catat tarikh pihak terakhir menandatangani kerana tempoh penyeteman bermula daripada pelaksanaan dokumen. Simpan juga bukti siapa yang menghantar permohonan dan membayar duti.
Jika sewa berubah, penyewaan diperbaharui atau perjanjian sampingan mengubah tempoh, semak sama ada penyeteman baharu atau instrumen tambahan diperlukan. Jangan anggap sijil lama meliputi semua perubahan. Perjanjian juga perlu menyatakan siapa membayar duti dan yuran penyediaan, cara deposit dipegang, tarikh sewa, proses pembaikan, keperluan notis dan syarat potongan.
Rekod yang jelas tidak menjamin pertikaian tidak akan berlaku, tetapi ia memudahkan kedua-dua pihak membuktikan perkara yang dipersetujui. Untuk klausa luar biasa, premis komersial, sewa berperingkat atau tempoh panjang, dapatkan panduan undang-undang atau LHDN dan jangan paksa keadaan itu ke dalam andaian kalkulator standard.
Di mana PropGo membantu
Bahagian paling lambat dalam menyewa bukan kertas kerja, tapi proses mencari. Di PropGo.my, penyewa hantar permintaan yang terangkan lokasi, bajet, dan jenis hartanah yang mereka mahu, dan ejen yang disahkan balas dengan unit yang sepadan. Tuan rumah dan ejen pula dapat lihat permintaan sebenar, bukan meneka apa yang pasaran mahu. Kurang sesi lihat rumah yang tak ke mana, untuk kedua-dua pihak.
Apakah soalan lazim tentang duti setem penyewaan?
Wajibkah perjanjian sewa distemkan? Dalam praktiknya ya, kalau anda mahu ia berdiri kukuh. Perjanjian yang tak distemkan tak boleh diterima sebagai keterangan di mahkamah, jadi anda hilang kemampuan menguatkuasakan terma yang anda dah setuju.
Adakah pengecualian RM2,400 masih terpakai? Tidak. Ia dimansuhkan berkuat kuasa 1 Januari 2025. Panduan dan kalkulator lama yang masih tolak jumlah itu akan beri anda angka yang terlalu rendah.
Siapa bayar, tuan rumah atau penyewa? Secara kebiasaan penyewa bayar kedua-dua duti setem dan yuran penyediaan, tapi ia boleh dirunding. Apa sahaja yang anda persetujui, tulis dalam perjanjian sewa.
Apa jadi kalau saya setem lewat? LHDN boleh caj penalti di atas duti, dan jumlahnya bergantung pada berapa lewat anda. Dutinya sendiri kecil, jadi tak berbaloi ambil risiko.
Perlukah peguam untuk sediakan perjanjian sewa? Tak semestinya. Ramai yang disediakan oleh ejen. Peguam berbaloi untuk penyewaan jangka panjang, premis komersial, atau terma yang luar biasa.
