Projek baharu dijual di galeri jualan, dan galeri jualan memang direka supaya kiraan nampak senang. Rebat menarik, yuran guaman "percuma", yuran tempahan yang boleh bayar guna kad, dan angka bulanan yang bunyinya mampu. Apa yang jarang ada dalam risalah ialah hakikat bahawa beli hartanah dalam pembinaan kosnya berbentuk lain sama sekali berbanding beli rumah yang dah siap.
Bezanya paling besar: anda mula bayar untuk rumah yang anda belum boleh duduk, kadang-kadang sampai tiga tahun. Panduan ini terangkan macam mana pembelian projek baharu sebenarnya berjalan di Malaysia, ke mana duit tersembunyi itu pergi, dan cara rancang dengan betul guna Kalkulator Projek Baharu PropGo.
Bagaimanakah kos projek baharu berbeza daripada subsale?
Bila anda beli hartanah subsale yang dah siap, anda bayar deposit, selesaikan urusan dalam tiga hingga enam bulan, dan mula bayar ansuran penuh sebaik saja hartanah jadi milik anda.
Projek baharu lain caranya. Anda tandatangan Perjanjian Jual Beli yang dikawal oleh Peraturan-Peraturan Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1989, guna Jadual G untuk hartanah bertanah atau Jadual H untuk strata. Bank kemudian lepaskan pinjaman anda secara berperingkat, bayar kepada pemaju secara ansuran mengikut tahap pembinaan yang dipersetujui.
Pelepasan berperingkat itulah intipati ceritanya, sebab anda bayar faedah atas setiap bahagian sebaik sahaja ia dilepaskan.
Berapakah kos faedah berperingkat?
Inilah yang selalu memerangkap pembeli. Semasa pembinaan, anda tak bayar ansuran bulanan penuh. Anda bayar faedah sahaja atas jumlah yang bank dah keluarkan setakat itu. Mulanya kecil je, mungkin seratus dua ringgit, dan ia membesar setiap kali pemaju capai satu peringkat.
Menjelang tahun terakhir pembinaan, bank dah lepaskan hampir keseluruhan pinjaman, dan faedah bulanan anda dah hampir sama dengan ansuran sebenar, untuk rumah yang anda masih tak boleh masuk. Kalau anda menyewa pada masa sama, anda bayar dua tempat serentak.
Ambil unit RM600,000 dengan pinjaman 90% (RM540,000) pada 3.9%, dibina dalam 36 bulan. Kalau pinjaman dilepaskan sekata sepanjang tempoh itu, purata baki tertunggak anda lebih kurang RM270,000 sepanjang tiga tahun:
Faedah berperingkat yang dibayar semasa pembinaan: kira-kira RM31,600.
Puratanya lebih kurang RM878 sebulan, naik dari hampir sifar pada mulanya sehingga melebihi RM1,500 menghampiri siap.
Bila dapat milikan kosong, ansuran penuh untuk pinjaman 30 tahun bermula pada kira-kira RM2,547 sebulan.
RM31,600 bukan angka remeh. Itu duit yang habis sebelum anda pegang satu kunci pun, dan ia tak tertulis dalam mana-mana risalah. Rancang untuknya, kalau tidak ia jadi hutang yang anda tak pernah bajet.
Bagaimanakah rebat pemaju mempengaruhi pinjaman?
Pemaju bersaing pada pakej, bukan harga sahaja. Anda akan nampak rebat, yuran guaman ditanggung, duti setem MOT percuma, penyaman udara percuma, dan pelbagai susunan cash-back.
Semua ini memang ada nilainya, tapi baca elok-elok:
Rebat kurangkan apa yang anda bayar secara efektif, tapi harga dalam SPB selalunya kekal pada angka asal. Bank umumnya beri pinjaman berdasarkan harga bersih selepas rebat, jadi rebat besar boleh bermakna pinjaman lebih kecil dan lebih banyak tunai perlu keluar dari poket anda.
Yuran guaman ditanggung biasanya meliputi SPB sahaja, bukan perjanjian pinjaman. Anda mungkin masih bayar untuk perjanjian kemudahan. Panduan yuran guaman kami jelaskan yang mana satu.
Tawaran duti setem percuma mungkin bertindih dengan pengecualian yang anda memang layak dapat. Pembeli kali pertama yang beli pada RM500,000 ke bawah memang sudah dapat pengecualian penuh untuk pindah milik dan perjanjian pinjaman, dilanjutkan sehingga 31 Disember 2027. Kalau anda layak, pemaju yang "tanggung" duti setem itu sebenarnya tak beri anda apa-apa.
Apa yang perlu dibayar, dan bila?
Yuran tempahan semasa menempah, lazimnya beberapa ribu ringgit.
Jumlah perbezaan untuk cukupkan 10% daripada harga belian, kena bayar sekitar penandatanganan SPB. Untuk unit RM600,000, itu RM60,000, tolak apa-apa susunan rebat.
Yuran guaman dan duti setem, kalau tak ditanggung, boleh dianggar dengan Kalkulator Duti Setem.
Faedah berperingkat sepanjang tempoh pembinaan.
Ansuran bulanan penuh bermula dari milikan kosong.
Kos renovasi, perabot dan pindah semasa penyerahan, campur caj penyelenggaraan dan kumpulan wang penjelas untuk strata.
Cara guna Kalkulator Projek Baharu PropGo
Buka Kalkulator Projek Baharu.
Masukkan harga hartanah dari senarai harga pemaju.
Masukkan margin pinjaman dan kadar faedah anda.
Masukkan jangkaan tempoh pembinaan, yang SPB nyatakan sebagai 24 bulan untuk bertanah atau 36 bulan untuk strata.
Baca tunai pendahuluan, jadual bayaran berperingkat, dan anggaran faedah semasa pembinaan anda.
Banding jumlah itu dengan apa yang anda perlu bayar untuk unit siap di kawasan sama. Kadang-kadang projek baharu tetap menang dari segi harga, lokasi atau spesifikasi. Kadang-kadang tak, bila anda kira tiga tahun faedah berperingkat. Yang penting, buat perbandingan itu dengan angka sebenar, bukan dengan perasaan dalam galeri jualan.
Apa yang perlu disemak sebelum membuat komitmen?
Sahkan kapasiti pinjaman anda dengan Kalkulator DSR dan julat harga realistik anda dengan Kalkulator Kemampuan.
Banding tawaran bank dengan Kalkulator Perbandingan Pinjaman, sebab pinjaman pelepasan berperingkat berbeza cara ia uruskan faedah semasa pembinaan.
Pantau kadar di hab OPR. Bank Negara kekalkan OPR pada 2.75% pada 9 Julai 2026, tapi untuk pembinaan 36 bulan, kadar anda boleh bergerak jauh sebelum anda masuk rumah.
Semak rekod penyampaian pemaju. Projek lewat memanjangkan faedah berperingkat anda dan sewa anda serentak.
Apakah dokumen yang perlu disimpan dari tempahan hingga serahan?
Simpan borang tempahan, jadual rebat, SPB, surat tawaran pinjaman, notis tuntutan berperingkat, rekod pengeluaran bank, resit bayaran dan setiap janji bertulis tentang barangan yang disertakan. Menjelang milikan kosong, tambahkan notis siap, inventori kunci serta kad akses, senarai kecacatan, gambar dan surat-menyurat pembaikan. Pastikan dakwaan lisan jurujual muncul dalam dokumen yang boleh dikuatkuasakan sebelum anda bergantung padanya. Folder mengikut tarikh memudahkan anda membandingkan anggaran kalkulator dengan faedah berperingkat sebenar dan mengesan caj yang tidak konsisten lebih awal.
Di mana PropGo membantu
Galeri jualan hanya tunjuk satu projek sahaja. Itulah masalah struktur bila membeli-belah projek baharu. Di PropGo.my, anda hantar permintaan yang terangkan lokasi, bajet, dan jenis hartanah anda, dan ejen yang disahkan balas dengan pilihan yang sepadan, sama ada projek baharu atau unit siap. Anda dapat banding merentas pemaju dan dengan pasaran subsale, bukan buat keputusan dalam satu galeri jualan.
Apakah soalan lazim tentang projek baharu?
Adakah saya bayar ansuran bulanan penuh semasa pembinaan? Tidak. Anda bayar faedah sahaja atas jumlah yang bank dah keluarkan setakat itu, dan ia membesar seiring kemajuan pembinaan. Ansuran penuh bermula selepas milikan kosong.
Boleh saya elak faedah berperingkat? Tak boleh kalau anda guna pembiayaan. Ada pembeli yang kurangkan dengan bayar deposit lebih besar supaya kurang pinjaman perlu dikeluarkan, tapi faedah itu sendiri tak dapat dielak dengan pelepasan berperingkat.
Berbaloikah ambil rebat pemaju? Selalunya berbaloi, tapi semak macam mana bank layan rebat itu. Pembiayaan biasanya berdasarkan harga bersih selepas rebat, dan itu boleh kurangkan pinjaman anda serta naikkan tunai yang anda perlu sediakan di awal.
Berapa lama sampai saya dapat kunci? SPB tetapkan tempoh penyerahan, 24 bulan untuk bertanah di bawah Jadual G dan 36 bulan untuk strata di bawah Jadual H, dikira dari tarikh SPB. Penyerahan lewat melayakkan anda menuntut ganti rugi tertentu.
Apa itu tempoh liabiliti kecacatan? Perjanjian HDA standard beri anda 24 bulan dari milikan kosong untuk lapor kecacatan supaya pemaju baiki. Periksa betul-betul dan hantar senarai anda awal.
